Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.
Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.
Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:
- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
- снижение рисков ипотечного кредитования;
- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.
Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:
- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.[11]
Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.[12]
Первая группа кредитов
– стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет – это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.
Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:
P ´ r
R =
1 – (1+r) – n
где
R – размер месячного платежа по кредиту;
P – сумма ипотечного кредита;
n – общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);
r – процентная ставка по кредиту за месяц.[13]
Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.[14]
В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:
1 – (1+r) – t
Pt = R ´
r
где
Pt – баланс долга на конец t-го периода;
R – размер ежемесячного взноса;
t – оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;
Другие материалы:
Принципы построения кредитных отношений
Возвратность кредита.
Этот принцип выражает необходимость своевременного возврата полученных от кредитора финансовых ресурсов после завершения их использования заёмщиком. Он находит свое практическое выражение в погашении конкретной ссуд ...
Понятие рынка долговых инструментов
Рынок правительственных заимствований имеет разные названия, в их числе: рынок государственных облигаций, рынок государственного или национального долга, рынок правительственных займов или рынок государственных инструментов с фиксированно ...
Порядок открытия, регистрации и ликвидации универсальных коммерческих
банков
Открытие и регистрация универсальных коммерческих банков (УКБ) осуществляется в соответствии с законом о ЦБ и о банковской деятельности, а также инструкции ЦБ №49 от 27.09.1996 года. Существует строгий порядок регистрации.
Кредитные орга ...