Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного кредитования;

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.[11]

Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.[12]

Первая группа кредитов

– стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет – это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:

P ´ r

R =

1 – (1+r) – n

где

R – размер месячного платежа по кредиту;

P – сумма ипотечного кредита;

n – общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r – процентная ставка по кредиту за месяц.[13]

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России.[14]

В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

1 – (1+r) – t

Pt = R ´

r

где

Pt – баланс долга на конец t-го периода;

R – размер ежемесячного взноса;

t – оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

Другие материалы:

Основные игроки Российского ювелирного рынка
В отличие от СССР, где 25 заводов удовлетворяли спрос на ювелирные изделия, в России в конце 2003 г работало 6500 предприятий, специализирующихся на производстве ювелирных изделий всех видов. Для того чтобы заниматься подобной деятельност ...

Основные принципы деятельности токийской фондовой биржи
Все функции, выполняемые сегодня Токийской фондовой биржей (ТФБ), перечислить практически невозможно. И все же главным ее предназначением остается мобилизация средств для финансирования деятельности акционерных компаний. Это означает испо ...

Ограничения в использовании индексов
Основная проблема, связанная с использованием индексов, – насколько точно индекс характеризует рыночный портфель, т.е. абсолютно все финансовые активы, которые присутствуют на рынке. При том, что для расчета индекса используется только оп ...