Мировой опыт ипотечного кредитования

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверены, что каким бы массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечными кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а, следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В США это хорошо понимают и именно поэтому делают все возможное, чтобы дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами. Примерно 20% объема ипотечных кредитов США это кредиты, превышающие лимит (на 1999 год он установлен в размере 240 тысяч долларов). Эти кредиты недоступны для агентств, и ставки по ним значительно выше.

Для сравнения, по числу институтов вторичного рынка мы не отстаем. У нас их тоже три: Федеральное агентство ипотечного кредитования, Федеральная ипотечная ассоциация и Московское ипотечное агентство. Все собираются покупать у банков ипотечные кредиты, выпускать на их базе собственные ценные бумаги и реализовывать их на международных фондовых рынках.

Очевидно, что если эти бумаги не получат госгарантию (либо гарантии субъектов федерации), то есть будут обеспечены только заложенной недвижимостью, инвесторы сочтут их высокорисковыми инструментами, требующими высокой доходности. В случае же наличия госгарантий ставки по этим бумагам будут близки к ставкам по еврооблигациям российских эмитентов. Доходность, которую сейчас требуют инвесторы по последним, превышает 30% годовых.

Агентства, выкупая у банков ипотечные кредиты, должны назначать ту ставку, которую потребуют инвесторы, плюс свою маржу. Проблема состоит не только в том, что ипотечные кредиты оказываются очень дорогими, но и в том, что агентство не может знать, какую доходность будут требовать инвесторы через несколько месяцев, потребных для выкупа у банков и формирования пула ипотечных кредитов.

Так что даже если и найдется какой-либо источник средств на раскрутку вторичного ипотечного рынка, создать его скорее всего все равно не удастся. Если агентство выкупит на эти средства пул кредитов, предполагая разместить его, скажем, под 30% годовых, а инвесторы из-за снижения по какой-либо причине кредитного рейтинга гаранта согласятся приобретать бумаги из этого пула не менее чем под 40%, агентство будет вынуждено объявить дефолт. Учитывая тенденцию последних месяцев, такой сценарий более чем возможен.

Итак, привлечь дешевые ресурсы и создать широкомасштабное ипотечное кредитование в России за счет вторичного рынка ценных бумаг пока нереально. [25]

Негосударственные пенсионные фонды за 9 месяцев 1999 года привлекли, по данным инспекции НПФ, 1160 млн. рублей (около 45 млн. долларов). Даже если представить себе, что они будут вкладывать в ценные бумаги ипотечных агентств около 20% своих средств (то есть столько, сколько сейчас занимают в их инвестиционных портфелях все государственные ценные бумаги), то на круг денег наберется примерно на четыре сотни ипотечных кредитов.

Другие материалы:

Перспективы развития РДМ и ДК в России
По данным Пробирной палаты РФ, с 1998 года рост ювелирной промышленности стабильно составлял от 34 до 35%. Рост в 1-м квартале 2004 года составил 26%, во 2-м - 23%, в 3-м - 21%. Рост объемов торговли ювелирными изделиями составляет 12-15% ...

Правовая основа проведения валютных операций
Операции с иностранной валютой являются объектом валютного контроля. Операции с иностранной валютой совершаются согласно Закону "О валютном регулировании и валютном контроле" от 10 декабря 2003 г. N 173-ФЗ, указам Президента, по ...

Корпоративные клиенты
На рынке работы с юридическими лицами Банк планирует существенно укрепить свои конкурентные позиции. В основе предполагаемого укрепления рыночных позиций Банка лежит как увеличение охвата клиентской базы (сейчас не превышает 60% от количе ...