Основные проблемы ипотечного кредитования

Установленные ограничения (ограниченность сроков действия лицензий на деятельность по организации строительства за счет привлечения денег дольщиков, необходимость лицензирования на каждый объект строительства требование к размеру собственного капитала, наличие документации, подтверждающей финансовое покрытие строительства, раскрытие информации) позволили отсеять из рынка долевого строительства так называемые "компании-однодневки". При этом, привлечение дольщиков (и соответственно соинвесторов, финансирующих строительство) обрело более долговременный характер, так как это возможно по закону только после завершения нулевого цикла и других ограничений. Вместе с тем, это увеличило степень защиты прав дольщиков [27].

Кроме того, следует отметить, что ужесточение требований, установленных Правилами классификации активов, условных обязательств и создания провизий (резервов) против них, утвержденными постановлением Правления Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций от 25 декабря 2006 года № 296, к формированию провизии банками второго уровня (далее – БВУ) также явилось одной из причин, повлиявших на сокращение практики финансирования долевого строительства за счет кредитования дольщиков.

В силу вышеуказанных причин увеличились риски банки второго уровня при кредитовании жилищного строительства за счет сокращения соинвесторов (дольщиков) как в части финансирования проектов строительства, так и в части возврата средств за счет сокращения продаж.

Кроме того, БВУ, не обладая длинными ресурсами, не имеют возможности осуществлять соответствующее по срокам кредитование строительства. Данные обстоятельства, вкупе с трудностями по привлечению дольщиков, приводят к появлению кассовых разрывов в финансировании строительства, что в свою очередь проявляется в негативном влиянии на общий процесс строительства жилого объекта.

В связи с чем, представляется необходимым применение определенных механизмов на различных этапах данных бизнес процессов (привлечение финансирования, продажи), обеспечивающих и стимулирующих рост привлечения иных, кроме дольщиков, соинвесторов строительства посредством формирования пула покупателей и фондирования БВУ;

2. Снижение платежеспособного спроса в связи с кризисными явлениями.

3. Снижение активности БВУ в связи с ухудшением качества активов в виде залогового обеспечения из-за значительного обесценения стоимости недвижимости и усилением требований Агентства Республики Казахстан по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций.

4. Завершением Государственной программы жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы.

Если не будут своевременно предприняты необходимые меры, то следует ожидать резкого снижения объемов жилищного строительства – до 3,2 млн. квадратных метров в 2012 году, тогда как в предыдущие годы вводилось более 6 млн. квадратных метров жилья, что может в свою очередь повлечь рост цен на жилье, спекуляций и надувание очередного "пузыря" [28].

После пережитого кризиса, "опыта", банки второго уровня сейчас стали более осторожны и уже не практикуют агрессивную политику ипотечного кредитования. Ужесточились условия финансирования, изменились требования к заемщикам, увеличилась процентная ставка по кредитам.

На рынке недвижимости наблюдается небольшой рост цен, указывающий на возобновление интереса к приобретению жилья. Это, в свою очередь, отражается на увеличении объемов ипотечного кредитования.

Политика государства на рынке жилья становится более сбалансированной. С другой стороны, и банки, как основной фактор успешности рынка недвижимости, начали проявлять хоть и скромный, но интерес к ипотеке.

Рост объемов кредитования пока не привел к росту ипотечного портфеля. С конца 2009 года наблюдается снижение ипотечного портфеля на 1,3%, что говорит о недостаточности объемов кредитования даже для покрытия текущих объемов погашения кредитов. Кредитование строительства по-прежнему оценивается банками как сделка с высокими рисками.

Очевидно, что сегмент жилищного строительства не может развиваться без доступных кредитных средств. Возводить дома исключительно "на свои" способны единицы компаний. Да и то лишь когда речь идет об относительно небольших проектах. Действительно, массовый вывод на рынок нового современного жилья возможен исключительно при условии масштабных финансовых вливаний в отрасль [29].

Сегодня банки привлекают новых заемщиков преимущественно за счет постепенной либерализации ставок и условий выдачи кредитов. Однако текущая стоимость ипотеки в Казахстане все равно еще слишком высока, что делает такие кредиты недоступными для большинства граждан.

Другие материалы:

Отзыв банковских лицензий и контроль за ликвидацией кредитных организаций
Банк России последовательно проводит политику укрепления банковской системы путем отзыва лицензий у нежизнеспособных кредитных организаций. Безусловным основанием для отзыва лицензии являлись факты представления недостоверной отчетности, ...

Инвестиционные отношения ОАО "ТрансКредитБанк" и ОАО "Банк ВТБ"
ОАО «ТрансКредитБанк» было образовано в ноябре 1992 года (лицензия Банка России № 2142 получена 2 декабря 1992 года). За прошедшие годы банк стал одним из крупнейших в России и в настоящее время входит в топ-15 банков по активам. ТрансКре ...

Отношения ЦБ РФ с иностранными банками
В докризисный период на российском финансовом рынке была отмечена активизация деятельности крупных иностранных банков, которые в последние годы значительно расширили свое присутствие в России, главным образом за счет слияний и поглощений ...